房價轉弱，投資房仍要先算現金流
RBA 行長 Michele Bullock 在 7 月 28 日的演說中表示，房市降溫幅度高於 RBA 在 5 月的預期，而今年現金利率上升的完整影響仍未完全顯現。這是整體市場背景，不代表每個地區都同樣下跌，也不能證明某一間投資房的財務風險已降低。
較低買價可能改善入場數字，但真正要回答的是：租金扣除空置與持有成本後，能否承擔融資成本？若仍有缺口，家庭收入能否在利率上升、維修或暫時沒有租客時長期補足？
先問：現金流缺口由誰承擔？
Moneysmart 提醒，租金未必足以支付房貸與其他支出，物業空置時也需要屋主自行負擔成本。因此，不能只看廣告租金或毛租金回報率，還要把每一項實際支出列入。
年度現金流試算
假設買價 $800,000、租金 $650／週。全年 52 週租金是 $33,800；預留兩週空置後，實收租金約為每年 $32,500。
再扣除 council and water rates、保險、管理及維修共 $8,000，融資成本前約餘 $24,500。
若貸款 $600,000、interest-only 利率 6.50%，年利息約 $39,000，未計稅務前的年度現金缺口約 $14,500。若利率再高 0.25 個百分點，年度缺口再增加 $1,500。
這個數學示例未計印花稅、過戶費、land tax、body corporate fee、大額維修、個別稅務結果、買賣成本或樓價升跌；不是銀行報價，也不是建議使用只付息貸款。
實用英文：三個現金流概念
Gross Rental Yield｜毛租金回報率：全年租金除以買價，未扣任何成本。本例 $33,800 ÷ $800,000，約為 4.23%。
Vacancy Allowance｜空置預留：為沒有租客的週數預留緩衝；預留兩週後，本例租金降至 $32,500。
Net Cash Flow｜淨現金流：租金扣除空置、持有與融資成本後的結果，可能是負數。
實用問題：“What vacancy allowance has been included?”（試算中預留了多少空置期？）
實用問題：“What are the estimated annual holding costs?”（預計每年的持有成本是多少？）
四個壓力測試
• 租金證據：參考近期相似物業的實際出租資料，不只使用售樓代理估算。
• 空置與維修：預留沒有租金的期間，也要計入日常及較大額維修。
• 融資成本：測試較高利率，以及 interest-only 期滿後的本息同還月供。
• 家庭緩衝：確認能否補足缺口，而不需要動用家庭緊急預備金。
只付息只是時間安排
Moneysmart 說明，interest-only 期間並沒有減少貸款本金。轉為 principal and interest 後，需要在餘下年期內同時償還本金與利息，月供通常會上升；買入前應先試算這個未來月供。
出價前先確認
要求租金估算的出租證據，並取得較完整的年度持有成本資料。
把空置、維修、較高利率及 interest-only 期滿後月供放入同一試算。
把家庭緊急預備金與預計用來補足投資房缺口的資金分開。
重點
房價轉弱可能改善買入數字，但不會消除現金流風險。先計算租金扣除空置、成本與融資後還剩多少，再判斷缺口是否能長期承受，而不是依賴未來升值。
資料來源
Moneysmart－Buying an investment property
Moneysmart－Interest-only home loans
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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