租金上升，投資房仍可能每月補錢
澳洲儲備銀行在 2026 年 8 月 11 日把現金利率目標維持在 4.35%。Cotality 的六月季度租賃報告顯示，全國租金按年上升 5.9%，全國住宅租金中位數達每週 $705，住宅毛租金收益率約為 3.7%。
這些數字反映整體市場，不代表某一間投資房已經有正現金流。每月結果仍取決於真正收到的租金、空置期、物業營運成本、貸款餘額、利率及還款結構。
為甚麼毛租金收益率可能令人誤判
Gross Rental Yield｜毛租金收益率，通常是未扣成本的年租金佔物業價值比例。它不會扣除適用的空置、管理、Council 與 Water Rates、保險、Body Corporate、Land Tax、維修、保養或貸款成本。
Moneysmart 提醒，租金收入未必足以支付按揭與其他物業開支。因此，即使租金上升，投資者仍可能需要每月補錢。
數學示例：每月約需補 $583
年租金 $33,800，扣除 $9,800 空置及營運成本，再扣除 $31,000 貸款利息，淨現金流就是負 $7,000 一年。在未計稅務及本金還款前，約等於每月需要補 $583。
這是簡化的數學示例，不是物業預測、估價、貸款報價或稅務計算。實際結果會受物業狀況、空置、貸款結構、利率、維修需要，以及支出時間與稅務處理影響。
實用英文：投資房現金流檢查
Gross Rent｜租金總收入：扣除任何物業或貸款成本前，真正收到的租金。
Operating Costs｜營運成本：適用的空置、管理、Rates、保險、Body Corporate、Land Tax、維修與保養。
Loan Costs｜貸款成本：按實際投資房貸款餘額、利率與還款方式產生的利息和所需還款。
Cash-flow Shortfall｜現金流缺口：租金與相關成本比較後，投資者仍需自行補上的金額。
買入前先測試每月要補多少
1. 使用合理租金：參考可比較租賃證據，並預留物業不可能全年每星期都有人承租的情況。
2. 逐項列出持有成本：使用物業真正的 Rates、Strata 或 Body Corporate、保險資料及維修預留，不要只用一個通用百分比。
3. 使用真正的貸款結構：以預計貸款餘額、利率、還款方式、費用及利率或支出變化緩衝進行計算。
4. 稅務分開處理：保留收入與支出紀錄，但個別物業及個人情況的稅務處理應另行取得專業意見。
重點
租金上升可以改善收入，但不會自動把毛租金收益率變成可使用的正現金流。把合理租金與空置、持有成本及真正貸款成本放在一起計算，再判斷較不利情況下的每月缺口是否仍可承擔。
資料來源
Cotality｜Rental Review Q2 2026
Moneysmart｜Buying an investment property
Australian Taxation Office｜Rental properties guide
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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