月供變低，不代表貸款變便宜
- 8月2日
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合約月供降低，可以改善短期現金流；但這不代表貸款一定較便宜，也不代表銀行一定會批出更多。貸款年期、只付利息期及還款能力評估，其實回答的是三個不同問題。
實際比較時，應同時查看起始月供、只付利息期後月供、整個貸款結構的總利息，以及銀行評估負擔能力時採用的利率與年期。
新的 40 年產品改變了甚麼
AMP Bank 於 2026 年 7 月 30 日推出 Equity Flex，對象是符合條件的投資房借款人。官方列出的特點包括最長 40 年貸款年期、6–10 年只付利息期、offset 與 redraw，以及最高 80% LVR。AMP 同時說明，還款能力按最長 30 年本息同還方式評估。
這個差別很重要：合約可以把還款時間拉長，但銀行的負擔能力測試仍可能採用較短的本息同還年期。以上是產品資料，不是產品推薦，也不代表自住買家適用。
試算：$600,000、年利率 6.50%
在 10 年只付利息期內，每月利息約為 $3,250。10 年後，本金仍是 $600,000；若再用 30 年本息同還，每月約需 $3,792。
若一開始使用 30 年本息同還，在相同且不變的利率下，全期利息約為 $765,000；若先做 10 年只付利息，再用 30 年本息同還，總利息約為 $1.16m。
較長結構降低了起始月供，但在本金開始下降前，已先產生約 $390,000 利息。這只是數學試算，假設每月還款、利率維持 6.50%，並未計算費用、額外還款或產品變動；它不是 AMP 報價、銀行評估或批核結果。
實用英文：三個專業詞彙
Loan Term｜貸款年期：完成還款的合約時間。
Interest-only Period｜只付利息期：期間內按期還款通常不會令本金下降。
Serviceability Assessment｜還款能力評估：銀行以可核實收入、支出、負債、壓力利率及指定年期測試負擔能力。
下次談貸款前，請索取五組數字
• 起始月供：貸款初段實際安排的定期還款。
• 只付利息期後月供：開始償還本金後的預計金額。
• 總利息：比較整個貸款結構，而不只看第一年。
• 評估基準：銀行採用的壓力利率、年期及個別政策。
• 彈性功能：確認 offset、redraw、額外還款規則及相關費用。
重點
現金流彈性對投資策略可能有用，但今天較低的月供，可能伴隨日後較高的月供及更多總利息。做決定時，應比較完整結構與銀行評估，而不是只比較起始月供。
資料來源
AMP Bank｜Equity Flex Loan
Moneysmart｜Choosing a home loan
Moneysmart｜Interest-only home loans
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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