租金看起來香，銀行先看你扛不扛得住

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最近澳洲房貸市場有點微妙。

一邊是部分 lender 開始降房貸利率，市場上又出現不少低於 6% 的產品；另一邊，APRA 和市場資料也提醒，高 DTI 的貸款比例正在被盯得更緊，特別是投資客。

對想買投資房的人來說，這代表一件事：

租金很好看，不等於銀行就會覺得這筆貸款很舒服。

可以先看 4 件事：

1. 租金收入只是其中一格

銀行會看預估租金，但也會折扣計算，再加上你的收入、支出、信用卡、車貸、現有房貸一起評估。

2. DTI 太高，審批會更敏感

DTI 簡單說就是你的總債務和收入比例。投資房買越多，銀行越會問：如果利率再動、房子空租，你還扛得住嗎？

3. Interest-only 不等於沒有壓力

只還利息可以讓短期 repayment 較低，但本金沒有下降。之後轉成本息同還時，月供可能跳一階。

4. 先算 holding costs

Strata、council rate、保險、維修、管理費、空置期，都要放進現金流。租金回報率漂亮，不一定代表每月帳戶漂亮。

投資房不是只看「會不會漲」。

更實際的是：

這間房在正常月份、空租月份、利率變動時，現金流還穩不穩。

如果你正在看投資房，可以先把收入、現有貸款、預估租金和持有成本整理一次，再看 borrowing power 和貸款結構。

你看投資房時，最先算的是租金、房價，還是每月現金流？

知識小教堂：

DTI = Debt-to-Income ratio，總債務和收入的比例，銀行會用來觀察借款壓力。

Serviceability = 還款能力，銀行評估你在壓力測試下是否仍能還款。

Holding Costs = 持有成本，包含 strata、council rate、保險、維修、空置期等。

*General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.