房貸 6%，銀行為甚麼可能按 9% 測試？
- 6天前
- 讀畢需時 2 分鐘
RBA 在 2026 年 8 月 11 日把 Cash Rate Target｜現金利率目標維持在 4.35%。現金利率不等於個人房貸利率；產品標示的利率，也不一定是銀行測試新申請時使用的利率。
根據 APRA 現行 APS 220 標準，受 APRA 監管的 Authorised Deposit-taking Institution｜認可存款機構在評估住宅房貸還款能力時，必須在實付貸款利率上加入至少 3 個百分點的緩衝；限時優惠的 introductory rate 不會作為這項測試的基礎。
3 個百分點緩衝代表甚麼
它是還款能力測試：不是借款人實際支付的利率，也不是預測利率一定會升到該水平。
它是最低審慎設定：個別銀行仍可按自己的信貸政策、支出假設及其他調整評估申請。
它不代表一定獲批：收入、生活支出、信用卡額度、其他負債、貸款結構及銀行準則仍會影響結果。
月供試算
假設貸款 $600,000、30 年期、本息同還。按 6.00% 計，月供約 $3,597；按 9.00% 評估利率計，月供約 $4,828，相差約 $1,230。
這是未計費用的數學示例，不是貸款產品報價、銀行評估、最高借款額或獲批估算。
實用英文：三個概念要分開
Serviceability Buffer｜還款能力緩衝：銀行在貸款利率之上加入的安全空間，用來測試還款能力。
Assessment Rate｜評估利率：還款能力計算使用的測試利率，不一定是你實際支付的利率。
Comfortable Repayment｜舒適還款額：家庭可以長期承受的金額，可能低於銀行評估所得的最高上限。
申請前如何使用
1. 先做壓力測試：以產品利率至少加 3 個百分點試算，作為預算起點。
2. 納入完整家庭情況：信用卡額度、個人貸款、生活支出及其他承擔都可能影響還款能力。
3. 設定自己的上限：把銀行可能批出的最高額與家庭可舒服承受的月供分開。
重點
房貸 6% 按 9% 測試，不代表借款人要支付 9%；它表示申請會在較高月供情境下接受檢查。應在設定物業預算前先測壓力，而不是出價後才計算。
資料來源
澳洲審慎監管局｜APS 220 Credit Risk Management
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
留言