固定利率下調，別只看低了 0.20%
- 7月28日
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Canstar 報道，NAB 於 2026 年 7 月 22 日將部分短期固定房貸利率最多下調 0.20 個百分點；其追蹤資料顯示，自 6 月 1 日以來已有 21 家貸款機構至少下調一項固定利率。市場競爭提供了重新檢視貸款的理由，但不代表 RBA 下一步已確定，也不代表整筆貸款全部固定一定更好。
真正要決定的是：你需要多少還款確定性、願意保留多少彈性，以及扣除費用後，預計持有貸款多久才有實際淨收益。
先比較結構，不要先猜利率
固定利率可在約定期間提供較明確的月供；浮動利率可能在額外還款、轉貸及產品功能上提供較多彈性；分拆貸款則把一部分固定、一部分浮動。不同產品的限制與功能不一，應按現金流與未來計畫比較。
月供與回本期試算
假設貸款餘額 $600,000、剩餘 25 年、本息同還。利率 6.50% 時，月供約 $4,051；利率 6.30% 時，月供約 $3,977，每月相差約 $75。
若轉貸成本合共 $1,800，單純回本期約為 24 個月。
這只是數學示例，假設較低利率持續適用，並未計入個別產品費用、提前解約成本及功能差異；不是銀行報價或個人建議。
比較五個部分
• 固定期間：約定利率與月供確定性維持多久。
• 到期轉換利率：固定期結束後適用的利率。
• 解約及轉貸成本：費用可能延後或抵銷低利率帶來的節省。
• 貸款功能：確認額外還款限制，以及 offset 或 redraw 是否適用。
• 剩餘年期：避免重新拉長貸款年期，增加總利息。
實用英文
Fixed Rate｜固定利率：利率在約定期間內不變，提供較明確的月供。
Revert Rate｜到期轉換利率：固定期結束後適用的利率。
Break Cost｜提前解約成本：固定期內提前轉貸或還清時可能產生的費用。
Split Loan｜分拆貸款：一部分固定、一部分浮動的貸款結構。
實用問題：“Can you confirm the revert rate after the fixed period?”（可以確認固定期後的轉換利率嗎？）
實用問題：“What break costs would apply if I refinanced early?”（如果我提前轉貸，會有哪些解約成本？）
轉貸前先做什麼
可先要求現有銀行重新檢視利率，再與其他相似產品比較。Moneysmart 建議把 discharge fee、application fee、switching fee 及固定利率可能產生的 break fee 一併計算，確認節省是否大於成本，以及需要多久才回本。
重點
低廣告利率只是起點；適合現金流與未來計畫的整體成本與貸款結構，才是答案。
資料來源
Moneysmart－Choosing a home loan
Moneysmart－Switching home loans
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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