RBA 維持 4.35%，轉貸前先算回本期
澳洲儲備銀行在 2026 年 8 月 11 日決定把現金利率目標維持在 4.35%，自 8 月 12 日生效。這是重要的政策基準，但不是自動套用到個人房貸的新利率。
銀行仍會按資金成本、市場競爭、預期盈利與信貸風險訂定房貸利率，因此利率傳導的幅度與時間可能因銀行、產品及借款人而不同。
為甚麼 4.35% 不是房貸報價
現金利率目標會影響貸款利率，但兩者不會機械式相等。比較轉貸方案前，應先取得真正適用於自己貸款的 ongoing rate、生效日期及產品功能。
RBA 維持利率，也不保證每間銀行的房貸利率都不變。批發融資、存款定價、競爭策略、產品定位與貸款風險仍可能影響銀行定價。
試算：20 個月才能回本
假設轉貸總成本是 $3,000，新貸款每月淨節省 $150。簡單回本期就是 $3,000 ÷ $150 = 20 個月。
這只是數學示例，不是報價或節省保證。如果在第 20 個月前出售物業、再次轉貸，或利率差發生變化，預期節省可能無法實現。
Moneysmart 提醒借款人核對固定利率 break cost、discharge fee、申請或轉貸費用，以及是否需要支付 Lenders Mortgage Insurance。產品功能與剩餘貸款年期也會改變比較結果。
實用英文：決定轉貸結果的四個詞
Cash Rate Target｜現金利率目標：RBA 用來影響整體經濟利率的政策基準，不是個人房貸報價。
Pass-through｜利率傳導：銀行在資金或政策環境改變後，調整貸款利率的幅度與時間。
Effective Date｜生效日期：銀行的新利率開始適用於相關貸款的日期。
Break-even Period｜回本期：轉貸總成本除以預期每月淨節省。
把新聞標題變成貸款決策
1. 確認真正適用的利率：用目前 ongoing rate 比較自己實際可取得的新利率，不要只看廣告 headline rate。
2. 加總所有轉貸成本：納入銀行、解除貸款、申請、法律，以及適用的 break cost 或保險成本。
3. 核對持有時間：把回本期與預計持有物業及新貸款的時間放在一起比較。
4. 比較真正需要的功能：Offset、redraw、額外還款彈性與 package fee 都會改變貸款的實際價值。
重點
RBA 維持現金利率目標 4.35%，但轉貸決定仍要使用自己的銀行利率、生效日期、總成本與預計持有期。用個人貸款數字計算，不要只跟著新聞標題轉貸。
資料來源
Moneysmart｜Switching home loans
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
留言