只有 5% 頭期，銀行為什麼敢借你 95%？
一般房貸通常希望買家準備約 20% 頭期；頭期較低時，貸款價值比（LVR）較高，買家也可能需要支付 Lenders Mortgage Insurance（LMI）。澳洲政府 5% Deposit Scheme 改變的是銀行承擔風險的結構，並不是替買家補上另外 15% 頭期。
Housing Australia 會向參與銀行提供 Guarantee，讓符合條件的首次置業買家可用最低 5% 頭期、免 LMI 申請最高 95% 貸款。不過，參與銀行仍然會按照本身的信貸政策、還款能力測試及物業要求決定是否批核。
5% 與 95% 怎麼組成
買家投入：以符合規定的自有資金準備最低 5% 頭期。
銀行貸款：在通過評估後，最高可達銀行物業估值的 95%。
政府擔保：保障參與銀行承擔的部分風險，不會變成買家的額外頭期或交割資金。
試算：$800,000 物業
5% 頭期是 $40,000，示例貸款為 $760,000。假設 30 年、年利率 6.50%、本息同還，每月還款約為 $4,804。
本例假設成交價與銀行估值同為 $800,000、利率不變並按月還款；尚未計算印花稅、法律費、銀行費用及其他購屋成本。這只是數學示例，不是貸款報價或批核結果。
政府究竟保障甚麼
Guarantee 保障的是參與銀行，而不是買家。若借款人違約、物業出售後的款項仍不足償還符合條件的債務，銀行才可能按計畫申索部分短差；買家仍要負責月供、費用及仍需償還的債務。
因此，這項計畫降低的是前期頭期門檻，不會降低之後的還款責任。低頭期也代表起步時 LVR 較高、房屋權益較少，仍需要預留現金緩衝。
實用英文：四個專業詞彙
Government Guarantee｜政府擔保：保障參與銀行面對的部分合資格售後短差，不是給買家的頭期。
Loan-to-Value Ratio (LVR)｜貸款價值比：貸款額除以銀行估值；$760,000 貸款對 $800,000 估值即為 95% LVR。
Lenders Mortgage Insurance (LMI)｜貸款按揭保險：保障銀行的保險，保費通常由借款人承擔；符合計畫資格的買家可免付 LMI。
Participating Lender｜參與銀行：獲授權處理計畫申請，並負責資格、信貸及最終貸款審批。
銀行仍會檢查甚麼
• 可核實收入與工作狀況：申請中使用的收入必須有足夠文件支持。
• 日常支出與現有負債：生活費、信用卡額度及其他債務都會影響還款能力。
• 壓力測試與銀行政策：符合政府計畫資格，不等於自動通過銀行審批。
• 物業及自住規定：物業價格、銀行估值及持續自住要求都需要符合當時規則。
重點
政府擔保能讓符合條件的買家以較低頭期申請房貸，原因是它保障銀行的部分風險；它不會替買家支付頭期、月供，也不會保證批核。決定前仍應比較完整貸款結構、還款緩衝及所有購屋成本。
資料來源
澳洲政府｜First Home Buyers
Housing Australia｜5% Deposit Scheme Information Guide
Moneysmart｜Buying a house
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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