Offset 有錢，利息卻沒少？
- 8月4日
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Offset 帳戶裡顯示有錢，不代表這筆餘額一定正在降低房貸利息。帳戶必須符合產品規則，並且連到正確的貸款或 loan split。近期關於 ASIC 檢視的報導，也讓這項實際操作檢查更值得澳洲借款人留意。
Moneysmart 說明，多數房貸利息按日計算。若是正確連結的 100% offset，銀行一般會從貸款餘額扣除 offset 餘額，再計算當日利息；但 full offset、partial offset、交易時間及連結的貸款分拆，都可能影響結果。
為什麼只看帳戶餘額不夠
借款人可能在交易帳戶裡看到餘額，但抵銷效果沒有套用，或被連到另一個貸款分拆。真正要核對的是帳戶連結、產品條款及 statement 上的利息，而不只是銀行 App 顯示的金額。
試算：$640,000 房貸與 $85,000 offset
假設房貸為 $640,000、offset 餘額為 $85,000、年利率為 5.99%。若 100% offset 正確連到該 loan split，利息理論上約按 $555,000 計算。每日利息約由 $105.03 降至 $91.08，相差約 $13.95；30 天約為 $418。
這只是數學示例，假設餘額及利率不變、按日計息，且未計交易時間、費用與產品差異；並非銀行 statement、報價或節省保證。
Settlement、refinance 或拆分貸款後的四項檢查
1. 連結貸款：確認 offset 連到預定且合資格的貸款或 loan split。
2. 抵銷範圍：確認產品提供 full offset 還是 partial offset，以及是否收取費用。
3. 第一份對帳單：在交割、轉貸或重整貸款後，查看實際收取的利息是否合理。
4. 要求利息檢視：若數字不一致，向 lender 索取計算方式及更正流程。
實用英文：四個專業詞彙
Offset Account｜抵銷帳戶：合資格餘額會降低已連結房貸的計息基礎。
Loan Split｜貸款分拆：一筆貸款被分成不同部分；offset 可能只適用於其中一個合資格分拆。
Full Offset｜全額抵銷：依產品規則，以 100% 合資格 offset 餘額抵銷計息基礎。
Daily Interest Calculation｜每日利息計算：銀行按每天的有效貸款餘額計算利息。
重點
Offset 可以很有價值，但帳戶餘額不是抵銷效果已生效的證明。交割、轉貸、產品轉換或調整 loan split 後，應核對連結、產品規則及 statement 上的利息計算。
資料來源
Capital Brief｜Financial Services 報導
Moneysmart｜Mortgage offset accounts
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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