投資房貸款不是只看租金，銀行也會看你總共欠多少
申請澳洲投資房貸款時，租金只是收入的一部分。銀行還會把現有房貸、新投資房貸款及其他相關債務加在一起，再跟銀行認列的全年收入比較。租金可以幫助申請，但不會令借款人原有的債務消失。
APRA 是澳洲負責銀行及其他受監管存款機構安全與穩定的政府監管機構。自 2026 年 2 月 1 日起，每家受監管銀行新承作的投資房貸款中，DTI 達 6 倍或以上者最多占 20%。這是銀行整體投資房貸款組合的限制，不代表個人一算到 6 倍就一定被拒。
簡化債務收入比在看什麼
Total Debt｜總債務：包括現有房貸、準備申請的新貸款，以及銀行評估時會計入的其他債務。
Assessable Income｜認列收入：銀行依政策接受的全年收入，不一定等於報稅資料或租金估算上的每一元。
DTI｜債務收入比：用總債務除以認列全年收入，查看債務是收入的多少倍。
簡化計算示例
假設銀行認列的全年收入是 $120,000，現有房貸 $300,000，加上準備申請的 $420,000 投資房貸款，總債務就是 $720,000。簡化 DTI 為 $720,000 ÷ $120,000，即 6 倍。這個數字本身不能決定貸款是否獲批。
銀行仍然會檢查什麼
Rental-income Treatment｜租金認列：銀行會按政策及證明資料決定接受多少租金收入。
Living and Property Costs｜生活與物業支出：家庭開支、rates、保險、管理費、維修及空置期都會影響現金流。
Serviceability｜還款能力：銀行會測試認列收入是否足以承擔支出及壓力測試後的貸款還款。
Lender Policy｜銀行政策：不同銀行的證明、收入認列及風險設定可能不同。
目前整體市場數據
APRA 資料顯示，2026 年 3 月季度受監管機構新承作的投資房貸款中，有 10.8% 的 DTI 為 6 倍或以上，高於一年前的 8.2%。這是銀行業整體數據，不代表任何個人的申請結果。
申請前先做什麼
先列出全部現有債務及準備申請的新貸款，再詢問銀行如何認列租金與其他收入。也要另外測試物業現金流，因為通過一個比例，不代表一定通過完整還款能力評估。
資料來源
General information only. This is not financial advice. Loan options and eligibility depend on your personal income, liabilities, assets and lender assessment criteria.
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